< Повернутися до переліку публікацій

Гра в карти

2016-10-18

  ВОЙЦЕХОВСКИЙ Михаил, младший юрист АК «Правочин»

 

Предприниматели-аграрии вынуждены становиться участниками игры на опережение в деле расширения карты арендуемых земельных участков.

 

 

Земля давно перестала быть просто кормилицей людей. Коммерциализация земельных отношений коренным образом изменила подходы к пониманию выгод от владения собственным земельным участком. Как для владельца, так и для предпринимателя весьма важно знать о подводных камнях, которые скрыты в процессе пользования землей.

 

Игра на опережение

При заключении договоров аренды с владельцами земельных участков предприниматели-аграрии вынуждены становиться участниками игры на опережение. Дело в том, что согласно действующему законодательству Украины, договоры аренды, как вещные права на недвижимость, подлежат государственной регистрации. Известно, что при обращении в Центры предоставления административных услуг (ЦПАУ) государственная регистрация вещных прав будет происходить значительно дольше, чем в случае обращения к нотариусу как госрегистратору. Вместе с тем, нотариусы получают за свои услуги в сфере регистрации имущественных прав неплохую выгоду, размер которой не сравнится с бесплатной стоимостью услуг государственных администраторов. И в этом вечном противостоянии вариантов «дешево, но долго» и «дорого, но быстро» обычно побеждает последний. На практике очень часто случаются ситуации, когда арендодатель в отношении одного и того же земельного участка заключает договоры с несколькими разными арендаторами. И тогда это становится очень серьезной проблемой. Так, заключив с владельцем земельного участка соответствующий договор аренды, собрав и подав администратору в ЦПАУ все необходимые документы, арендатор может получить отказ в регистрации производных прав, поскольку другой арендатор тоже подписал договор с недобросовестным арендодателем, и уже зарегистрировал право аренды с помощью нотариуса.

Для оптимизации системы регистрации, с целью экономии времени и средств предпринимателей, Приказом Министерства юстиции Украины № 1159/5 от 7 июля 2015 года в управлениях юстиции Киевской, Волынской, Полтавской, Ровенской и Одесской областей был введен пилотный проект в сфере государственной регистрации прав недвижимого имущества (относительно предварительной подачи заявлений).

Согласно этому проекту лицам, основным видом деятельности которых является выращивание и переработка сельскохозяйственной продукции, заказчикам строительства и инвесторам, которые приобрели имущественные права, был предоставлен доступ к программному обеспечению, совместимому с программным обеспечением Государственного реестра прав на недвижимое имущество. Они получили право подавать с использованием электронной цифровой подписи государственным регистраторам заявления и документы, необходимые для государственной регистрации прав, с целью их предварительного рассмотрения государственным регистратором.

Пилотный проект был положительно воспринят в обществе. Некоторые сельскохозяйственные товаропроизводители начали даже проводить необходимую подготовку и отправлять своих сотрудников на обучение использованию программного обеспечения, которые проводил ГП «Информационный центр».

Однако Приказом Министерства юстиции № 2791/5 от 29 декабря 2015 года, Приказ № 1159/5 был признан таким, что утратил силу, в связи с чем пилотный проект был свернут.

Причин закрытия довольно перспективного проекта в Минюсте так и не назвали, как и не указали на любые недостатки системы, которые были обнаружены во время его реализации.

Таким образом, арендаторов земельных участков вновь оставили наедине с дилеммой: оставлять значительную сумму денег нотариусам или искать надежных посредников среди государственных администраторов, дабы не допустить неожиданных дополнительных затрат.

 

Бесхозная земля

Сложными вопросами в земельных отношениях остается возможность использования невостребованных паев и земельных участков, которые входят в состав выморочного наследства.

Для решения проблем с последними, 20 сентября 2016 года Верховный Совет Украины принял в целом и направил Президенту на подпись Закон о внесение изменений в Земельный кодекс Украины и другие законодательные акты относительно правовой судьбы земельных участков, владельцы которых умерли.

Законом расширяется перечень заявителей в судебных делах о признании наследства выморочным. Так, в список лиц, предусмотренный статьей 1277 Гражданского кодекса Украины, будет добавлено кредитора наследодателя, а в случае, если в составе наследства есть участок сельскохозяйственного назначения, - также владельца (пользователя) смежного участка, при условии обязательного привлечения к рассмотрению дела органа местного самоуправления.

Заявление теперь можно будет подавать по месту нахождения земельного участка, а местные советы будут подавать такие заявления без уплаты судебного сбора.

После регистрации права собственности на выморочное наследство за территориальной общиной процедура аренды такой земли ничем не будет отличаться от аренды других земель такого рода собственности, а значит предусматривает проведение земельных торгов. Однако до момента признания наследства выморочным городской совет сможет предоставлять такую землю в аренду предпринимателям без проведения торгов, так как она еще не будет коммунальной, и будет находиться только в управлении совета.

Вместе с тем, изменениями, которые предлагаются в Законе, предусмотрена регистрация права аренды земельного участка, который входит в состав наследства и находится в управлении органов местного самоуправления. Государственная регистрация в таком случае будет происходить в специальном разделе Государственного реестра прав на недвижимое имущество без регистрации права собственности за органом самоуправления, кроме случаев, когда право собственности на земельный участок уже зарегистрировано в Государственном реестре.

Закон комплексно подходит к урегулированию вопроса приобретения прав на выморочное наследство, и в случае его подписания Президентом, будет устранено большинство проблемных моментов таких отношений. Это принесет немалый доход в местный бюджет, ведь, по некоторым оценкам экспертов, количество земель сельскохозяйственного назначения, которые входят в состав наследства, что должно быть признано выморочным, составляет около 1,5 млн га, и в случае оформления права коммунальной собственности на указанные земли и передачи их в аренду, ежегодные поступления от арендной платы составят более 1,1 млрд грн.

 

Невостребованный пай

Особенности аренды невостребованных паев сводятся к тому, что они, как и в случае с управлением наследством, не относятся к землям государственной или коммунальной собственности, а значит, также предоставляются в аренду без проведения торгов.

Такие земли могут предоставляться в аренду только до тех пор, пока их владелец не получит правоустанавливающей документ на право собственности. Такое условие необходимо прописать в договоре, который должен заключаться с органом, в ведении которого находится земельный участок, и регистрироваться в Книге записей регистрации договоров аренды земельных долей (паев) соответствующего исполнительного комитета органа местного самоуправления.

При этом производные вещные права, согласно статье 30 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений», не подлежат регистрации в Государственном реестре прав.

Наблюдая за тенденцией развития земельных отношений в нашей стане невозможно не отметить положительные моменты, которые периодически проявляются в деятельности органов государственной власти при попытке урегулировать проблемные стороны таких отношений. Имплементирующиеся прогрессивные модели управления зачастую положительно воспринимаются целевой аудиторией. Аграрии не против позитивных новаций в сфере сельскохозяйственной сфере, особенно когда от таких нововведений все стороны земельных отношений находятся в выгодном положении.

 

 

Юридическая практика
№42 (982) с.14
http://pravo.ua/article.php?id=100114166